李嘉诚曹德旺可能说对了！2026年不买房，5年后会庆幸还是后悔？

发布时间：2026-07-17 14:21:53 来源：杯赛赛事 作者：西甲

十年前，李嘉那些掏空“六个钱包”抢房的诚曹人，见证了资产翻倍的德旺红利。

如今，说对手握现金观望楼市的年不年后普通人，陷入了前所未有的买房纠结。

中介不断渲染“抄底窗口期”，庆后悔警告一旦踏空将永无翻身之日。幸还

与此同时，李嘉曹德旺、诚曹李嘉诚等商界大佬多年前的德旺警示声犹在耳。

如果不买房，说对熬过这五年；

我们是年不年后会拍断大腿后悔错失良机，还是买房会庆幸自己躲过了资产缩水的大坑？

当下的楼市，究竟是庆后悔千载难逢的机遇，还是暗藏危机的陷阱？

五年后的答案，其实早已镌刻在时代变迁的轨迹与大佬们的预判之中。

狂热时代：全民抢房的黄金岁月

回望十几年前的楼市，许多亲历者心中仍五味杂陈。

2008年金融危机曾短暂冷却楼市，但仅一年便迎来V型反转。

“四万亿”刺激计划落地，房贷利率打7折，首付低至两成。

货币宽松直接引爆了全民购房的热情。

那时，社会达成了一种近乎迷信的共识：

银行存款跑不赢通胀，股市波动大易亏损，经商风险高且辛苦。

唯有房子，买入即涨，持有数年转手即可获利数十万，是公认的“硬通货”。

在这种“稳赚不赔”的认知加持下，

买房从单纯的居住需求，异化为全民最稳妥的财富增值捷径。

当时的楼市疯狂程度，至今令人咋舌：

温州炒房团携带巨额现金横扫各大城市，动辄整层、整栋收购。

热门楼盘开盘，民众自带被褥通宵排队摇号，唯恐错失房源。

来源：凤凰网房产

甚至在各地出台限购政策的前夜，民政局离婚窗口排起长龙。

不少夫妻通过“假离婚”分割资产，只为降低首付门槛、规避税费，从而多囤一套房。

一套房源临时加价几十万，

依然有人争先恐后接盘，生怕错过最后的上涨末班车。

而在大众潜意识里，

房子早已与婚姻、户口、子女教育、阶层跃迁深度绑定。

没房，年轻人难以步入婚姻殿堂；

无学区房，孩子似乎就输在了教育起跑线上。

全社会陷入了一种极度的“踏空焦虑”：

不怕房价跌，就怕自己观望片刻，房价再次暴涨，从此高攀不起。

人们默认房价只涨不跌，任何小幅回调都被视为抄底良机。

手握一套自住房的中产，日日悔恨当初未多囤几套；

拥有多套房产的投资者，不断加仓，坚信房产将永久增值。

然而，随着时代车轮滚滚向前，

短短十年间，楼市风向发生了180度逆转。

曾经人人争抢的狂热彻底退潮，

如今百姓面对楼市，心态已截然不同。

今昔对比：底层逻辑的根本性重构

与十几年前相比，当下楼市的底层逻辑已完全颠倒。

过去，市场整体供不应求；

城镇化高速推进、棚改货币化持续释放海量购房需求。

如今，全国楼市供求关系发生根本性转变，结构性供大于求成为常态。

过去买房只需担心“踏空涨价”，现在买房更要警惕“隐形风险”。

首先，房价预期彻底反转，全民看涨氛围消散。

央行储户问卷数据显示，不足一成居民预判房价会上涨。

超过两成普通人预判房价将持续下行，绝大多数人不再笃信买房能保值。

这种全民看空、避险观望的心态，

直接投射到了真实的楼市交易数据中。

据市场机构统计，2025年至2026年初：

二手房流动性大幅萎缩，全国二手房挂牌量突破数百万套，平均挂牌半年难成交。

房子不再是随时可变现的硬通货，

反而沦为难以脱手的沉淀资产。

其次，购房面临巨大的兑付风险，这是早年市场未曾出现的难题。

前些年房企高周转、资金链充裕，烂尾、延期交付极少发生。

近几年，多家头部房企债务暴雷，大量楼盘停工烂尾。

不少家庭一边每月偿还数千元房贷，

一边在外租房居住，两头花钱却拿不到房子。

毕生积蓄押注房产，最终落得“钱房两空”，此类案例屡见不鲜。

市场冷热对比一目了然。

昔日售楼处人声鼎沸、通宵开盘抢房；

今日多数售楼处门可罗雀，开发商常年打折、送车位、补贴物业费，主动让利仍难撬动成交。

昔日全款加价抢房，

今日购房者货比三家，反复观望，不敢轻易出手。

市场行情的巨大落差，

彻底扭转了老百姓心中的买房心态与焦虑根源。

如今，大家不再恐惧“踏空”，而是恐惧“踩坑”。

若有落户、结婚、子女上学等刚需，不买房现实难题无解；

可一旦咬牙入手，又恐房价持续缩水，首付直接亏空。

不敢轻易背负30年巨额房贷，

更担心未来失业、降薪导致断供，最终失去房产。

进退维谷，是当下绝大多数百姓面对楼市的真实写照。

面对楼市风向巨变，许多人迷茫无措；

不妨回顾两位商界大佬多年前对房地产的深刻洞察。

两人出身不同、行业各异，但对房地产的看法却高度契合。

如今回望，句句戳中市场痛点。

大佬警示：房产泡沫下的清醒者

作为深耕实业数十年的“玻璃大王”，曹德旺对房产投资持谨慎态度。

2016年接受媒体采访时，他直言楼市隐患：

“老百姓总说买房保值，我劝大家别抱有幻想。有钱人手握多套，真正需要住房的普通人购买力不足。未来多套房只能富人卖给富人，根本无法流通。”

“现在入手房产，拿到手就等于亏本，因为根本找不到接盘人。”

这番言论初出时，不少网友嗤之以鼻，认为曹德旺做玻璃出身，不懂房地产，纯属外行指点江山。

然而短短一年后，他不顾外界舆论，

再次接受央视财经采访，观点更为尖锐。

2017年央视财经论坛现场，曹德旺说出扎心大实话：

“建议所有人及早卖掉多余房产。我亲妹妹买了好几套房，我反复劝她出手她不听。以后多套房会卖不掉、租不出去，每年还要交物业费、维修费。最后只能给名下房子编号，一家人轮流去住。”

很多人当时只当是随口感慨，

殊不知这番判断，是他亲身踩坑后总结的血泪教训。

上世纪90年代，曹德旺曾尝试开发福耀工业村配套住宅项目，试水房地产。

结果经营下来，整个项目直接亏损3亿元。

这次惨痛经历让他彻底看清地产行业巨大的波动风险。

自此，曹德旺立下规矩，终身不再涉足地产开发。

名下自始至终只保留一套自住房屋。

这也让他多次在公开场合忍不住警示：“炒房”务必慎重。

曹德旺从实业角度警示炒房风险；

李嘉诚则从资本市场、周期逻辑给出更贴合普通人的建议。

两人观点异曲同工。

相较于曹德旺的直白尖锐，李嘉诚的表述更为客观理性。

他从不全盘否定自住购房，却反复警告投机囤房潜藏巨大风险。

2017年长实集团股东年会上，李嘉诚公开表态：

“炒楼绝对不可取；如果是长期自住，收入能负担月供，当下买房并不算错。”

“通胀长期会消化高价；单纯投机炒房风险极高，当前楼价处于历史高位，不适合短线炒作。”

短短几句话，清晰区分了“自住刚需”与“房产投机”两种截然不同的行为。

李嘉诚认可刚需安家的需求，

但坚决反对普通人跟风囤房套利。

嘴上清晰判断，

行动上李嘉诚更是早早布局，悄然调整内地地产资产。

从2013年开始，长实集团持续出售内地大量核心商业、住宅物业。

广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心、上海世纪汇广场等优质项目先后转手。

这些操作并非一时兴起，

而是基于楼市周期做出的长期资产优化调整。

李嘉诚看得通透：房产价值永远绑定人口、产业、居民真实收入。

当房价远远超出普通人承受能力时，市场回调只是时间问题。

一位实业大佬直言房产无投资价值；

一位地产大佬提前减持高位资产。

结合近几年全国楼市真实走势，

我们能清晰感受到，两人当年的预判正在一步步落地。

时代落幕：全民炒房时代的终结

依托国家统计局多年连续官方数据，

能直观看清近几年全国房价的完整变化轨迹。

2021年，全国商品房销售总额、成交面积双双创下历史峰值。

这也是依靠棚改、宽松货币催生的全民炒房行情，走到终点的分水岭。

2022至2024年，市场进入深度调整周期；

二手房价格连续三十多个月环比下跌。

新房依靠核心城市高端改善楼盘托举均价，普通刚需楼盘普遍打折促销。

商品房待售面积持续走高，整体市场从“供不应求”转为“存量消化”阶段。

而2025至2026年，市场缓慢筑底；

仅少数核心城市小幅回暖，绝大多数城市房价持续承压。

支撑十几年房价疯涨的几大红利，如今已全面消退：

1. 城镇化高速扩张阶段结束，新增进城人口大幅减少。
2. 人口总量进入负增长，年轻人持续外流，购房刚需逐年萎缩。
3. 国家坚持“房住不炒”顶层定位，持续收紧炒房相关信贷、交易政策。

房子绑定的投机增值属性，被一点点剥离干净。

整体总结一句话：

房产普涨行情一去不复返，指望随便买一套房坐等升值套利的时代，彻底结束了。

看清楼市大趋势，读懂曹德旺、李嘉诚多年前的警示。

最后回到所有人最关心的核心问题：

2026年选择不买房，五年之后，我们到底会庆幸，还是满心后悔？

结局预判：不买房是庆幸还是后悔？

其实，不买房是庆幸还是后悔，没有统一标准答案。

完全取决于你的买房初衷、所在城市，以及手里实打实的经济实力。

第一类：实打实的自住刚需

若有结婚落户、孩子上学、长期定居的硬性需求，

这种人，什么时候买房都不算错，不必过度瞻前顾后。

十几年前大家抢房，是怕越等越买不起；

现在不少刚需观望，又怕买完房价缩水，两头纠结。

但刚需买房，核心诉求从来不是赚差价，而是安家落脚。

只要长期在一座城市扎根，早晚要有一处稳定住处。

租房看似眼下省钱，长年累月的租金也是一笔不小的开销。

来回搬家折腾、子女入学受限、落户无门这些现实难题，绕不开、躲不掉。

不必盯着短期涨跌反复内耗，房子是用来住的，不是拿来炒的。

第二类：量力而行，拒绝高杠杆

过日子要学会量入为出。

买房一定要卡在自己能承受的经济范围之内。

在预算以内，挑配套、地段、户型最好的那一套。

不将就、不凑活，日后住进去才不会满心遗憾。

千万别掏空老人养老积蓄，更不要四处借钱硬拉高杠杆上车。

一旦背上远超承受能力的房贷，生活质量直接大打折扣。

平日里不敢消费、不敢生病、不敢轻易换工作。

一点失业、降薪的风吹草动，就能压得一家人喘不过气。

手里留足应急存款，月供控制在家庭收入三成以内，才是稳妥的选择。

能力范围内选最优，不超前透支未来，住得安心，自然不会后悔。

第三类：投机囤房者，五年后大概率后悔

最后要说的，就是抱着炒房致富心思的人。

真心建议趁早打消靠囤房赚大钱的念头，五年后大概率只剩后悔。

回看近几年全国楼市行情就能看得明明白白。

曾经全国普涨、闭眼套利的行情彻底消失。

市场进入极致分化，只有一线、强二线主城优质房源能稳住价格。

绝大多数三四线、县城、城市远郊房源，价格持续阴跌。

二手房挂牌量居高不下，一套房子挂牌大半年都等不到买家。

就算主动降价十几万，也很难顺利脱手。

过去一套房持有三五年，转手轻松赚几十万的好日子一去不返。

现在投资房产，首先要扛住长期下跌带来的资产缩水。

每年还要固定支出物业费、维修费，空置状态下没有一分钱收益。

国内房屋租售比常年偏低，租金远远覆盖不了房贷利息。

等于手里的房产年年都在隐性亏损。

更关键的是，如今房产流动性严重枯竭。

手里多套房产看着账面有资产，实则全是难以变现的沉淀库存。

真遇上急用钱的时候，只能大幅割肉降价抛售。

如果现在还加杠杆囤房投机，五年之后只会两头为难。

房价不涨反跌，房贷月月要还，房子卖不出去，资金彻底被套牢。

到那个时候，只会后悔当初看不清大势，执意跟风炒房。

结语

说到底，现在买房，两种人两种结局。

刚需量力安家，不必纠结短期涨跌；

投机囤房套利，终究赶不上时代变化。

曹德旺、李嘉诚多年前的提醒，放到2026年的当下，依旧句句实在。

房子回归居住属性，不盲从、不贪心、不硬撑，才是普通人买房最通透的活法。

大家可以在评论区聊聊，你是打算今年入手，还是选择再观望五年？

你所在城市房价是企稳回暖，还是持续降价？

部分参考资料来源：国海证券股份有限公司、经济日报、中国基金报、国家统计局

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